Il decreto semplificazioni 2020 aggiunge un nuovo acronimo nel vocabolario edilizio. Dopo le ormai ben consolidate CIL, CILA, DIA (pace all’anima sua), SCIA, SCAgi, PDC, SUAP, SUE, DURC e CDU ecco arrivare CeSLe (ebbene si, lo faccio mio perchè CSL è brutto) ovvero il Certificato di Stato Leggittimo, normato dalle ultime modifiche della legge 120/2020 al D.P.R. 380/2001.
In parole povere, il CeSLe non è altro che una dichiarazione asseverata in cui un tecnico abilitato certifica la conformità edilizia di un immobile non soggetto ad intervento edilizio! Infatti, prima dell’introduzione del nuovissimo art. 9-bis in cui compare la dicitura stato legittimo, si utilizzava genericamente intitolare tale documento con relazione di accertamento di conformità urbanistica (derivante dall’art. 36).
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Si tratta quindi di verificare se il fabbricato nello stato attuale in cui trova presenta delle violazioni edilizie rispetto allo stato autorizzato tramite titoli edilizi. Facile a dirsi, difficile però da mettere in pratica.
Il termine violazioni edilizie, potrebbe sembrare strano, ma è nuovissimo ed è sempre stato introdotto con il decreto semplificazioni (prima si usava il termine abuso edilizio genericamente per qualsiasi tipologia di difformità). E l’art. 34-bis nei commi 1 e 2 spiega quale è il confine oltre al quale un immobile presenta violazioni edilizie.
Il famigerato 2% di tolleranza costruttiva dettato dal comma 1 è oramai applicato da anni ed è chiaro: altezza, distanze, cubatura e superficie coperta di ogni singola unità immobiliare.
I problemi interpretativi sorgono al comma 2 in cui il legislatore si è spinto oltre, volendo appunto normare ciò che prima non era mai stato normato dal D.P.R. 380/2001. Solo per edifici non soggetti alla tutela del D. Lgs. 42/2004, non costituiscono violazioni edilizie (ovvero rientrano nelle tolleranze costruttive):
le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Potrai capire che l’interpretabilità personale di questo comma è ampia e lascia spazio a forti dubbi:
- qual è la soglia di modifiche di minima entità alle finiture degli edifici?
- cosa si intende per opere interne? Sicuramente potranno rientrare i semplici divisori (a mio avviso) ma muri portanti, solai, scale rientrano o no?
- come faccio a dimostrare che le modifiche sono state eseguito durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi e non successivamente?
Il principale problema si pone quindi sul comma 2 in cui un tecnico dovrà assumersi la piena resposabilità di ciò che andrà ad asseverare, non avendo la piena sicurezza di ciò che la normativa potrebbe intendere.